2026년 오피스텔 사도 될까? 주택수 제외 조건과 세금 혜택 총정리
최근 주택 시장의 변동성이 커지면서 수익형 부동산인 오피스텔에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다. 특히 정부가 비아파트 시장 활성화를 위해 내놓은 ‘주택수 제외’ 혜택이 2026년에도 유효할지, 내가 사려는 오피스텔이 해당 대상인지 궁금해하시는 분들이 많습니다. 🏠
복잡한 세법 개정안 속에서 혼란을 겪고 계신 분들을 위해 2026년 최신 정보를 바탕으로 취득세, 종부세, 양도세에서 주택수가 어떻게 산정되는지 명확하게 정리했습니다. 세금 폭탄을 피하고 현명한 투자를 결정하시려는 분들께 이 글이 큰 도움이 되길 바랍니다.
목차
💡 핵심 요약
정부는 소형 주택 공급 촉진을 위해 2027년 12월까지 취득하는 일정 요건의 소형 오피스텔을 세제 산정 시 주택수에서 제외합니다. 단, 1주택자의 비과세 판단 시에는 주택수에 포함될 수 있으니 주의가 필요합니다.
1️⃣ 2026년 오피스텔 주택수 제외 배경
정부는 ‘8·8 주택공급 확대 방안’을 통해 침체된 비아파트(오피스텔, 빌라 등) 시장을 정상화하겠다는 의지를 밝혔습니다. 2026년 현재, 이 대책은 당초 계획보다 기간이 연장되어 2027년 12월 31일까지 적용됩니다. 📈
공급 부족으로 인한 전세난을 해소하고 서민 주거 안정을 도모하기 위해, 다주택자들이 소형 주택을 추가로 구입하더라도 징벌적 과세(중과세)를 하지 않겠다는 것이 이번 개정안의 핵심 골자입니다.
2️⃣ 주택수 제외를 위한 필수 충족 조건
모든 오피스텔이 주택수에서 빠지는 것은 아닙니다. 아래의 세 가지 요건을 모두 갖추어야 혜택을 받을 수 있습니다. 🔍
✔️ 면적 및 가격 기준 안내
첫째, 전용면적이 60㎡ 이하인 소형 주택이어야 합니다. 둘째, 취득 가격이 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하여야 합니다. 이 기준을 초과하면 일반 주택과 동일하게 주택수에 포함됩니다.
✔️ 신축 및 구축 적용 범위
신축 오피스텔은 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일 사이에 준공된 물량을 최초 취득할 때 적용됩니다. 기존에 지어진 구축 오피스텔의 경우, 해당 기간 내에 구입한 후 임대사업자로 등록해야만 동일한 주택수 제외 혜택을 누릴 수 있습니다.
3️⃣ 세금별 주택수 포함 여부 총정리 (O/X)
투자자들이장장 혼란스러워하는 부분은 세금 종류에 따라 주택수 산입 기준이 다르다는 점입니다. 2026년 기준을 표로 정리했습니다. 📊
| 구분 | 주택수 포함 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 취득세 | X (제외) |
신규 취득 시 다주택자 중과 세율 적용 안 함 |
| 종부세 | X (제외) |
보유 주택 합산 배제로 보유세 부담 경감 |
| 양도세 | X (제외) |
다주택자 중과 세율(최대 30%p 가산) 미적용 |
| 1주택 비과세 | O (포함) |
주의! 기존 아파트 매도 시 비과세 혜택 박탈 가능 |
“주택수 제외”는 중과세를 피하기 위한 장치일 뿐, 본인이 ‘무주택자’가 된다는 뜻은 아닙니다. 특히 기존 주택의 비과세 혜택을 노리는 분들은 반드시 전문가와 상담해야 합니다.
4️⃣ 2026년 주목해야 할 블루오션 포인트
2026년에는 단순한 절세를 넘어 추가적인 정책 혜택이 주어지는 지역과 물량을 눈여겨봐야 합니다. ✨
✔️ 인구감소지역 ‘세컨드 홈’ 특례
강원도, 경상도 등 인구 감소 지역 내 오피스텔을 취득할 경우, 기존에 1주택을 보유하고 있더라도 1세대 1주택자로 간주하여 종부세 및 양도세 비과세 혜택을 유지해 주는 파격적인 제도가 시행 중입니다.
✔️ 지방 준공 후 미분양 혜택 확대
지방의 미분양 오피스텔은 취득가액 기준이 7억 원까지 완화되어 적용되는 경우가 많습니다. 건설사의 파격적인 할인 분양과 맞물려 실질적인 투자 수익률을 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
5️⃣ 자주 묻는 질문 (FAQ)
독자분들이 가장 자주 질문하시는 내용을 문답 형식으로 정리했습니다. 💬
Q1. 2026년 이후에 취득해도 혜택을 받나요?
네, 현재 개정안에 따르면 2027년 12월 31일까지 취득(계약 및 잔금 처리)하는 경우에 한해 혜택이 적용됩니다. 향후 시장 상황에 따라 연장될 가능성도 있으나 현재로서는 기간 내 취득이 필수입니다.
Q2. 오피스텔을 업무용으로 쓰면 어떻게 되나요?
본 혜택은 ‘주거용 오피스텔’을 대상으로 합니다. 업무용으로 사용하여 사업자 부가세를 환급받는 경우에는 애초에 주택수 산정에서 제외되므로 본 개정안과는 별개로 관리됩니다.
Q3. 청약 시 무주택 자격이 유지되나요?
소형·저가 주택 기준(전용 60㎡ 이하, 공시가격 수도권 1.6억/지방 1억 이하 등)에 해당한다면 민영주택 청약 시 무주택으로 간주될 수 있습니다. 단, 공공분양은 기준이 엄격하므로 확인이 필요합니다.
6️⃣ 전문가의 한마디 및 투자 조언
2026년 오피스텔 투자는 ‘절세’보다는 ‘입지’에 집중해야 합니다. 정부가 세제 혜택이라는 당근을 제시했지만, 결국 오피스텔의 가치는 임대 수요가 풍부한 역세권이나 직주근접 지역에서 결정되기 때문입니다. 🏢
특히 대출 규제(DSR) 상황과 금리 추이를 면밀히 살펴보고, 본인의 자금 조달 계획에 차질이 없는지 점검하십시오. 주택수 제외 혜택은 ‘덤’으로 생각하고, 자산 가치 상승 가능성이 높은 신축 물량을 선별하는 혜안이 필요합니다.
오피스텔 투자를 고민하시는 분들께서 세금 혜택과 주택수 산정 방식을 간편하게 확인하실 수 있도록 아래 내용을 정리해 드렸습니다. 2026년 최신 개정안을 꼼꼼히 참고하셔서 실수를 줄이고 성공적인 자산 관리를 진행해 보시기 바랍니다.
위 내용은 국토교통부의 ‘8·8 주택공급 확대 방안’과 기획재정부의 2026년 세법 개정안 자료를 바탕으로 작성되었습니다. 개별 상황에 따라 세금 부과 방식이 달라질 수 있으므로, 실제 거래 전에는 반드시 세무사 등 전문가의 자문을 받으시길 권장합니다.